Suolahtisalin vuokrasopimus päättyy. Omistaja tarjoaa salia kaupungille pilkkahintaan: ongelmana on, että kohteena ei olisi koko rakennus, vaan vain osa siitä. Iso ongelma on myös mahdollisen kaupan myötä kaupungille tulevat välittömät, isot kustannukset sekä ylläpitokustannukset.
Maanantaina kokoontuvalle kaupunginhallitukselle esitetään myyntitarjouksen hylkäämistä eikä täten Suolahtisalia hankita kaupungin omaisuudeksi. Kaupunginhallitukselle esitetään myös, ettei salin vuokrausta jatketa. Kaupungilla ei ole enää tarvetta salin käyttämiseen, sillä kulttuuritoimen näkemyksen mukaan kaikki kaupungin järjestämät tapahtumat kyetään toteuttamaan kaupungin jo omistamissa muissa tiloissa, ennen kaikkea kulttuuripalveluita varten kaupungin omaisuudeksi hankitussa ja vastikään laajasta peruskorjauksesta valmistuneessa Kulttuurikeskus Painotalossa.
Kaupunki teki Suolahtisaliin laajan kuntotutkimuksen vuonna 2018, ja silloin tultiin tulokseen, että salin peruskorjaukseen uppoaisi useampi miljoona euroa.
– Viisi vuotta vanhaan kuntotutkimukseen on vaikea viitata, mutta suuruusluokka lienee oikea, sillä Suokiinteistöt Oy ei ole peruskorjausta saliin tehnyt. Viranhaltijoiden käsityksen mukaan kaupungin ei tulisi hankkia Suolahtisalia kaupungin omistukseen, vaan kaupunginhallitukselle esitetään, että saapunut myyntitarjous hylätään, ja ettei vuokrasuhdetta enää jatketa vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, hallintojohtaja Aleksi Heikkilä sanoo.
Vaikka sali on vaihtanut omistajaa useamman kerran, eivät omistajanvaihdokset ole käyttöoikeutta lakkauttanut.
– Jos käyttöoikeudesta halutaan vielä keskustella esityksen perusteella, sitä voidaan sitten käsitellä, Heikkilä jatkaa.
Suolahtisalin ostosta tai vuokrauksesta päättää kaupunginhallitus, eikä asia ole tulossa valtuuston käsittelyyn.
– Hallintosäännössä on voimassa määräys, jossa kaupunginhallitus päättää kiinteän ja irtaimen omaisuuden ostamisesta, muusta hankkimisesta ja vuokraamisesta. Valtuuston toimivalta liittyy talousarvioon, eikä kuluvan vuoden talousarviossa ei ole varauduttu salin mahdollisesta ostamista tuleviin menoihin eikä myöskään ylläpitokustannuksiin. Talosarviossa on vuokrarahat lokakuun loppuun saakka, Heikkilä sanoo.
Myyntitarjous on siinä mielessä ongelmallinen, sillä kyseessä on rakennuksen puolikas. Kaupungille tarjotaan myyntiin puolta, jossa ei ole edes wc-tiloja.
– Osa rakennuksesta olisi yhteisomistuksessa. Meillä ei olisi vessoja eikä pukutiloja, Meillä olisi yhteinen lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Aistin melkoisia sotkuja jatkossa, kuka maksaisi ja mistä, kaupunginjohtaja Matti Tuononen lisää.
Julkaisemme kaupunginhallituksen esityslistan tekstin kokonaisuudessaan. Esityslistan litteisiin voi tutustua kaupungin sivuilla.
Äänekosken kaupungilla on sopimukseen perustuva käyttöoikeus vuonna 1989 valmistuneeseen Suolahtisaliin. Käyttöoikeudesta on sovittu aikanaan Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry:n ja Suolahden kaupungin kesken 16.12.1987 tehdyllä käyttöoikeussopimuksella. Käyttöoikeuden voimassaoloajaksi on tuolloin sovittu sata vuotta eli se jatkuu vielä vuoteen 2087 saakka.
Suolahden kaupungin oikeudet ja velvollisuudet ovat siirtyneet nykyiselle Äänekosken kaupungille kuntaliitoksessa 1.1.2007 lukien. Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry puolestaan myi Suolahtisalin rakennuksen ja maa-alueen Advanced Optimization Analytics Oy:lle vuonna 2018. Yhtiö muutti toiminimensä Suokiinteistöt Oy:ksi myöhemmin samana vuonna. Edelleen 4.10.2023 Suokiinteistöt Oy antoi kaupungille kirjallisen ilmoituksen, jonka mukaan se on myynyt Suolahtisalin rakennuksen ja maa-alueen Äänekosken konserttisali Oy -nimiselle uudelle, 1.10.2023 perustetulle yhtiölle.
Kaupunki on käyttöoikeussopimuksessa mainitulla tavalla merkityttänyt käyttöoikeuden Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistötietojärjestelmään, josta saatavassarasitustodistuksessa käyttöoikeus on esillä.
– Puheena oleva käyttöoikeus ei kuitenkaan ole luonteeltaan kiinteistönmuodostamislaissa tarkoitettu rasite tai alueidenkäyttölain mukainen rakennusrasite, vaan kyseessä on maakaaren (540/1995) 14 luvun 1 §:n mukaan tehty sopimukseen perustuvan käyttöoikeuden kirjaus. Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry ja Suolahden kaupunki ovat sopimuksella perustaneet kaupungin hyväksi käyttöoikeuden, joka on lisäksi kirjattu kiinteistötietojärjestelmään, kerrotaan kaupunginhallituksen esityslistalla.
Käyttöoikeuden kirjaamisen tarkoituksena tässä tapauksessa on todennäköisesti sama tarkoitus, johon yleensäkin sopimusperusteisten vuokra- ja käyttöoikeuksien kirjaamisella pyritään. Rekisterimerkinnällä tavoitellaan vuokra- tai käyttöoikeudesta nauttivalle osapuolelle eli tässä tapauksessa kaupungille suojaa kolmatta osapuolta vastaan, esimerkiksi maa-alueen tai rakennuksen omistajan velkojaa vastaan tai sellaista vastaan, jolle omistaja maa-alueen tairakennuksen myy.
Koska käyttöoikeutta ei ole perustettu viranomaismenettelyssä, vaan osapuolten välisellä yksityisoikeudellisella sopimuksella, sen voimassaoloaika, voimassaolon päättyminen osittain tai kokonaan ja sisällön muutokset riippuvat lähtökohtaisesti vain siitä, mitä osapuolet keskenään sopivat.
Kaupunki ei ole missään vaiheessa luopunut käyttöoikeudesta tai sitoutunut luopumaan siitä. Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry kylläkin pyysi kaupunkia luopumaan siitä9.11.2016 päiväämällään kirjelmällä kaupungille, mutta kaupunginhallitus torjui pyynnön 13.2.2017 (51 §) tekemällään päätöksellä. Muita pyyntöjä kaupungille ei ole esitetty.
Keväällä 2023 ilmeni, että käyttöoikeutta koskeva merkintä oli poistettu kiinteistötietojärjestelmästä.
– Tuolloin ja muulloinkin on myös julkisuudessa esitetty väitteitä, jonka mukaan kaupunki tai sen yksittäinen viranhaltija olisi poistattanut käyttöoikeuden rekisteröinnin. Nämä väitteet ovat perättömiä. Maanmittauslaitokselta on syyskuussa 2023 saatu asiakirjajäljennös, josta ilmenee yksiselitteisesti, että poistoa haki Suokiinteistöt Oy. Yhtiön toimitusjohtajan allekirjoittama hakemus saapui Maanmittauslaitokselle 16.1.2019. On korostettava, että sanotussa hakemuksessa kaupunki ei ole esillä edes suostumuksen antajana. Kaupungilta ei pyydetty suostumusta rekisterimerkinnän poistamiseen eikä kaupungille edes ilmoitettu asiasta. – Merkintä palautui rekisteriin yksityishenkilön tiedusteltua poiston perusteita Maanmittauslaitokselta.
Hakemuksessa Suokiinteistöt Oy on pyytänyt poistamaan useita kiinnityksiä, joista erään tunnus on 172/01/15.1.1988/54. Tämä tunnus koskee puheena olevaa käyttöoikeutta, mikä on osoitettavissa tarkastelemalla tätä edeltäviä ja myös myöhempiä rasitustodistuksia.
Käyttöoikeussopimuksen ohella Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry:n ja Suolahden kaupungin kesken tehtiin 16.12.1987 erillisenä asiakirjana yhteistoimintasopimus, jossa sovittiin käyttökustannusten jakautumisesta osapuolten kesken. Sen mukaan kaupunki vastaa siivouksesta ja muista tilojen käyttöön tarvittavista palveluista sekä sähkö- ja lämmityskustannuksista omalta ja osoittamansa käytön ajalta. Sopimuksessa ei ole sovittu kaupungille muita kustannusten kattamiseen liittyviä velvoitteita.
– On tärkeää huomata, että käyttöoikeus ei merkitse käyttövelvollisuutta. Kaupungilla ei ole sopimuksiin perustuvaa velvollisuutta Suolahtisalin käyttämiseen jossakin tietyssä laajuudessa tai käyttämiseen yleensä. Kaupungin velvoite maksaa käyttökustannuksia on sidottu käytön toteutuvaan laajuuteen, ei salista sen omistajalle aiheutuviin menoihin sinänsä.
Äänekosken kaupunki ja Advanced Optimization Analytics Oy (nyk. Suokiinteistöt Oy) tekivät 2.10.2018 vuokrasopimuksen, jolla kaupunki vuokrasi Suolahtisalin määräajaksi 1.11.2018-31.10.2023. Kaupunginhallitus hyväksyi sopimuksen 3.9.2018 (201 §) tekemällään päätöksellä. Sopimuksen mukaan vuokran arvonlisäveroton määrä vuokrasuhteen alkaessa oli 3 333 €/kk ja määrä on ollut sidottuna elinkustannusindeksiin. Vuosina 2018-2023 kaupunki on kaikkiaan maksanut salista vuokraa yli 200 000 €.
Vuokrasopimuksen osapuolten jouduttua näkemyseroihin pysäköintipaikkojen käytöstä, ulkoalueiden talvikunnossapidosta ja eräistä muista seikoista neuvoteltiin ja sovittiin vuokrasopimuksen muuttamisesta talvella 2019-2020. Kaupunginhallitus hyväksyi vuokrasopimuksen muuttamisen 3.2.2020 (21 §) tekemällään päätöksellä.
Kaupungin ja Suokiinteistöt Oy:n kesken käytiin syksystä 2022 kevääseen 2023 keskusteluja ja neuvotteluja vuokrasuhteen mahdollisesta jatkamisesta 31.10.2023 jälkeiselle ajalle. Yhtiö esitti kaupungille oleellisesti aiempaa pidempiä, muun muassa 10 ja 15 vuoden mittaisia määräaikaisia vuokrasopimuksia. Näissä esityksissä kaupungin kunnossapitovastuu olisi sovittu liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (482/1995) mukaista vuokralaisen vastuuta suuremmaksi.
Asiantuntijalausunto käyttöoikeudesta
Vuokrasuhdetta koskevissa keskusteluissa toukokuussa 2023 Suokiinteistöt Oy ilmoitti kantanaan, että käyttöoikeussopimus ei voi olla voimassa, koska osapuolet ovat muuttuneet. Kaupunki katsoi tuolloin, että kysymys käyttöoikeuden voimassaolosta tai lakkaamisesta on osapuolten välisen oikeussuhteen kannalta niin merkittävä asia, että kaupunki ei voi tehdä päätöstä vuokrasuhteen jatkamisesta ennen kuin tämä asia on selvitetty ja ratkaistu.
Kaupunki tilasi 8.5.2023 käyttöoikeutta koskevan asiantuntijalausunnon kiinteistöalan oikeudellisiin kysymyksiin erikoistuneelta lakitoimistolta Kiinteistölakimies Suomi Oy:ltä. Kaupunki sai tilatun lausunnon 14.8.2023 ja siihen pyytämänsä täydennyksen 18.9.2023. Lausuntoaineisto toimitettiin Suokiinteistöt Oy:lle 20.9.2023.
Saadun lausunnon perusteella on pidettävä selvänä, että kaupungilla on käyttöoikeus Suolahtisaliin vuonna 1987 tehdyn sopimuksen perusteella. Sopimus ei ole päättynyt eivätkä sen sisältö ja vaikutukset muuttuneet, vaikka Suolahtisalin omistus onkin siirtynyt Keski-Suomen Kansanopiston Kannatusyhdistys ry:ltä Suokiinteistöt Oy:lle ja sittemmin, lausunnon valmistumisen jälkeen saadun ilmoituksen mukaan, edelleen Äänekosken konserttisali Oy:lle.
(jatkuu kuvan alla)
Myyntitarjous
Äänekosken kaupungin ja Suokiinteistöt Oy:n välisessä neuvottelutilaisuudessa 4.10.2023 yhtiön edustajat paitsi informoivat kaupunkia Suolahtisalin siirtymisestä uudelle omistajalle, myös tarjoutuivat myymään salin kaupungille.
– Kaupungin edustajat pyysivät tekemään asiasta kirjallisen myyntitarjouksen ja siinä ilmoittamaan kaikki kaupungin päätöksenteossa tällaisen asian ratkaisemiseksi tarvittavat tiedot. Samana päivänä hallintojohtaja toimitti Suokiinteistöt Oy:lle vielä sähköpostitse kaupungin kirjallisen näkemyksen tarvittavista tiedoista. Suokiinteistöt Oy toimitti kaupungille Suolahtisalin rakennusta ja maa-aluetta koskevan myyntitarjouksen 6.10.2023. Myyntitarjouksessa on otettu huomioon kaupungin ilmoittamia tiedontarpeita ja linjauksia mahdollisen kaupan kohteelta vaadittavista asioista. Tarjouksessa on kuitenkin eräitä sangen merkittäviä puutteita ja ongelmia.
Ongelmana on ensinnäkin se, että tarjouksen mukaan kaupan kohteena ei olisi koko rakennus, vaan vain osa siitä.
– Fyysisesti yhtenäisen rakennuksen ja esimerkiksi sen lvi-järjestelmien jakautuminen eri omistajille on hankala asetelma ja tähän liittyy vaikeasti hallittavia teknisiä ja taloudellisia riskejä. Ei ole selvää, miten asetelmassa ratkaistaisiin osapuolten näkemyserot esimerkiksi tarvittavien huolto- ja korjaustoimien tekemisestä. Jotta minkä tahansa rakennuksen omistuksen jakautuminen eri tahoille voisi osoittautua käytännössä toimivaksi ratkaisuksi, tulisi omistajien tavoitteiden, etujen ja voimavarojen olla keskenään yhteensopivia.
Toisena saadun tarjouksen ongelmana ovat kaupungille muodostuvat välittömät kustannusvaikutukset.
– Vaikka tarjotun kohteen hinnaksi onkin tarjouksessa ilmoitettu kaksi euroa, on huomattava, että kaupassa ei siirtyisi sähkö-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöliittymiä, vaan kaupungin tulisi erikseen hankkia ja rakennuttaa nämä ostamaansa rakennuksen osaan. Kaupunkirakennepalveluiden selvittämä arvioitu kokonaishinta liittymille ja näiden rakennustöille on noin 63 000 euroa. On myös huomattava, että salin nostovälinelaitteiden puutteet ovat edelleen korjaamatta ja arvioitu korjaushinta on noin 25 000 euroa, mikä sekin jäisi kaupungin maksettavaksi. Laitteita ei voida turvallisuusmääräysten takia käyttää ennen korjauksia.
Myyntitarjous ei myöskään sisällä salirakennuksen olemassa olevaa pysäköintialuetta kokonaisuudessaan, mutta kylläkin osan siitä ja lisäksi piha-aluetta pysäköintialueen mahdollista laajentamista varten.
– Kaupunkirakennepalveluiden esittämien neliömetrikohtaisten hintojen perusteella voidaan olettaa, että pysäköintialueen rakentaminen saattaisi vaatisi ehkä noin 40 000-60 000 euron suuruista investointia riippuen tavoitetilasta. Riittävää pysäköintialuetta on pidettävä välttämättömänä, koska kaupunki ei voi järjestää yleisötapahtumia rakennuksessa, jossa ei ole yleisön pysäköintimahdollisuutta.
Kokonaisuutena Suolahtisalin hankkiminen ja järjestäminen kaupungin käyttöön soveltuvaksitoiminnalliseksi, käyttökelpoiseksi kokonaisuudeksi maksaisi kaupungille ilmeisesti noin 88 002 € (tarjoushinta, liittymät ja nostovälinelaitteet) tai jopa 134 000 € (myös pysäköintialue).
– Vaikka summiin sisältyy epävarmuutta, on selvää, että tämän suuruusluokan menoja on hyvin vaikeaa yhteensovittaa kaupungin tämänhetkiseen taloudelliseen tilanteeseen. Kaupungin taloudellinen tilanne ja lähivuosien näkymät ovat kuluvana vuonna heikentyneet merkittävästi aiempiin vuosiin nähden, ja vuoden 2024 talousarvion valmistelussa kaupunki on joutunut etsimään keinoja talouden tasapainottamiseen noin 4,5 miljoonalla eurolla. Valmistelussa esillä olleiden säästötoimien kokonaisuuteen kuuluu myös säästöjä opetus- ja kasvatustoimesta ja muista kaupungin lakisääteisistä tehtävistä.
Kaupunkirakennepalveluiden arvion mukaan Suolahtisalin ylläpitokustannukset kaupungin omistuksessa olisivat noin 60 000 euroa vuodessa. Vuoden 2024 talousarviovalmistelussa ei ole lainkaan varauduttu salin ylläpitokustannuksiin eikä myöskään sen mahdollisesta hankinnasta aiheutuviin suoriin ja välillisiin menoihin.
Arviointi ja johtopäätökset
Edellä olevan perusteella kaupunginhallitukselle esitetään, että se päättäisi, että kaupungille 6. lokakuuta saapunut myyntitarjous hylätään ja Suolahtisalia ei hankita kaupungin omaisuudeksi. Myös esitetään, että vuokrasuhdetta ei jatketa 31.10.2023 jälkeiselle ajalle. Ostaminen ja vuokraaminen eivät ole asianmukaisesti yhteensovitettavissa kaupungin tämänhetkiseen taloudelliseen tilanteeseen.
– Kaupungin ei muutoinkaan ole tarpeen ostaa tai vuokrata salia, koska kaupungilla on siihen joka tapauksessa käyttöoikeus vielä vuosikymmenten ajan. Kaupungin käytössä on nimenomainen asiantuntijalausunto, jonka mukaan käyttöoikeus on voimassa. Kaupungille ei myöskään ole saapunut ehdotusta käyttöoikeudesta luopumisesta, kaupunginhallituksen esityslistalla muistutetaan.
Haluaisin kuulla luottamushenkilöiden ajatuksia ja mielipiteitä Suolahti sali asiasta.
Kaupunki on siis maksanut 200 000 vuokraa viiden vuoden aikana, vaikka sillä on käyttöoikeus ihan ilmaiseksi.
On hankala yhtälö, kun päästetty sellaiseksi. Vuosien nihkeys kuvastaa, että salista on aina haluttukin eroon. Miksei aikanaan otettu haltuun ja pidetty huolta vaan päästettiin rempalleen? Koska liian syrjässä, lue Suolahdessa? Eikö ollut sataa tonnia laittaa käyttökuntoon saattamiseksi? Painotaloa oli kyllä varaa peruskorjata, vaikka se edelleen karsea akustiikaltaan ja synkkä muutenkin verrattuna laajasti arvostettuun Suolahtisaliin. Ehkä painis rokkibändille toimii jos sillekään? Hienoa virkamiestyötä, onnistuitte viimein tavoitteessa päästä salista eroon, kulttuuri kiittää ja poistuu takavasemmalle. Nyt vaan uutta liikuntahallia pystyyn, ainakin jalkapalloareena vielä puuttuu kun tekoladutkin jo on.